月供怎么算 等本等息月供计算公式

在办理房贷时，我们常常会遇到多种还款方式，其中包括先息后本、等额本息、等额本金等。

面对如此多的选择，我们不禁要问，哪种还款方式利息最少，我们又是否真的了解呢？

影响房贷利息的关键因素有三个：金额、利率及期限。

以当前上海的房贷利率为例，首套房利率为3.4%，二套房贷利率3.8%，重点区域的利率为3.6%。那么，让我们深入探讨一下这几种还款方式的细节。

先息后本还款方式详解

先息后本是一种较受欢迎的还款方式。虽然其总利息支出相对较多，但是在初期，月供压力较小，这有助于减轻购房初期的经济压力。

总利息支出计算：以300万为例，利率按3.8%计算，期限为10年。总利息支出为300万乘以3.8%再乘以10年，即114万元。

实际操作中，先息后本的期限通常最长可达10年。常见的做法是前几年采用先息后本的方式，随后转为等额本息，这样可以有效降低利息支出。

前三年利息分析

前三年利息支出为300万乘以3.8%再乘以3年，共计34.2万元。

后七年等额本息分析

后续转为等额本息后，经过一系列计算，剩余利息支出会有所减少。

等额本息还款方式解读

等额本息的特点是每月还款金额固定。以300万的为例，月供为固定的30089.2元。

总利息支出计算：总利息支出为月供乘以总月份数再减去总额，即（30089.2乘以12乘以10）-300万，得出61.07万元。

等额本金还款方式解析

等额本金的特点是每月还相同的本金，而利息则随剩余本金减少而减少。

总利息支出计算：总利息支出为57.4万元。

通过上述分析我们可以得出以下结论：

先息后本虽然总利息支出最多，但在购房初期可以减轻经济压力。

若月供充足，选择等额本息或等额本金可减少利息支出。

关于利息支出的两大问题解答

一、为何先息后本利息多却仍受青睐？

由于等额本金和等额本息在还款初期需还的本金较多，导致可支配现金减少。先息后本虽利息高，但初期主要还的是利息部分，因此手头可留有更多现金。

实际上这是一个关于资金使用率的问题。对于某些人来说，先息后本即使利息高，但其灵活性仍具有吸引力。

二、为何许多人选择较长的期限？

尽管长期限会导致总利息支出增加，但较长的期限分散了还款压力。期限越长，单月还款金额越少，从而减轻了每月的还款压力。